世界人居

2月初，萬科集團董事會主席郁亮在2022年會的內(nèi)部講話中提出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入“黑鐵時代”。講話一經(jīng)流出，立刻成為房地產(chǎn)行業(yè)的重磅新聞熱點。從去年下半年開始，“三道紅線”讓房地產(chǎn)哀鴻一片，房企縮表出清成為趨勢。今年穩(wěn)增長的寬松政策大環(huán)境給行業(yè)帶來了一絲暖意，國家對房地產(chǎn)的金融“緊箍咒”略有放松，最近多家房地產(chǎn)公司的股價逆勢增長，房地產(chǎn)有了回暖跡象。

其實不然。由于行業(yè)鏈條長、帶動產(chǎn)業(yè)多，房地產(chǎn)行業(yè)歷來被視為“宏觀經(jīng)濟晴雨表”。我國宏觀經(jīng)濟早已跨過了中高速增長周期，進入中低速增長軌道。房地產(chǎn)持續(xù)多年的高景氣逐漸走向尾聲，需要找到行業(yè)第二增長曲線。目前由住建部推行的數(shù)字家庭建設(shè)有望給行業(yè)帶來又一個春天。

國家宏觀視角：房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性頂峰已過

恒大集團前首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平提煉出了房地產(chǎn)行業(yè)研究框架“短期看金融、中期看土地、長期看人口”。也就是說促使房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的最根本因素是龐大的人口。而我國人口出生率自2016年開始就年年下跌，結(jié)婚率更是接連創(chuàng)出新低。沒有了足夠數(shù)量的代際人口補充，房子的潛在購買者數(shù)量將逐漸萎縮已是不爭的事實。

從國家城鎮(zhèn)化建設(shè)視角來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，人口普查城鎮(zhèn)化率從1982年的20.91%提升至2020年的63.89%?？紤]到要解決14億人口的口糧問題，需要相當一部分的農(nóng)林牧副漁等廣義農(nóng)業(yè)人口，再結(jié)合西方發(fā)達國家相關(guān)指標，最終我國的城鎮(zhèn)化率應(yīng)該會定格在70%-75%，繼續(xù)大規(guī)模造城的空間所剩無幾。

從我國經(jīng)濟體的特性來看，至今仍然沒有擺脫“原材料和消費兩頭在外”的中低端制造格局，上游要承受石油、天然氣、金屬礦石等資源價格上漲，下游要遭受西方用品牌溢價和流量平臺構(gòu)建起的定價權(quán)打擊，例如去年亞馬遜針對中國賣家的所謂“合規(guī)整治運動”使得深圳跨境電商行業(yè)受到重創(chuàng)。

所以，國家近幾年三令五申“房住不炒”，甚至直接限定銀行向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比例，要把房地產(chǎn)這個資金黑洞里沉淀的海量資金驅(qū)趕至實業(yè)投資、科技投資、研發(fā)投資，提升產(chǎn)業(yè)建設(shè)和居民消費能力，促使我國制造業(yè)升級。

綜上所述，人口增長快速放緩甚至下降、城鎮(zhèn)化建設(shè)即將見頂、金融受限、經(jīng)濟增長動能轉(zhuǎn)換升級，各種因素疊加在一起，房地產(chǎn)行業(yè)一片紅利的機遇期已經(jīng)永久性結(jié)束，進入郁亮所說的“黑鐵時代”并非危言聳聽。

新能源電動車的啟示：制造轉(zhuǎn)型運營，堅守長期主義

他山之石，可以攻玉?！昂阼F時代”來臨，房地產(chǎn)公司該如何應(yīng)對，看看如今蓬勃發(fā)展的新能源電動車行業(yè)或許能帶來一些啟示。從2012年開始，國家以產(chǎn)業(yè)政策規(guī)劃為主，輔以大量財政補貼，直接拉動新能源電動車行業(yè)從無到有、從弱到強，至今已經(jīng)發(fā)展成繼高鐵、太陽能發(fā)電、特高壓之后又一大強勢產(chǎn)業(yè)，在汽車行業(yè)實現(xiàn)了換道超車。

由燃油車變成電動車并不只是汽車動力方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。更重要的是，汽車的核心部件從齒輪變?yōu)樾酒?、核心參?shù)由馬力變?yōu)樗懔Γ噺囊粋€機械工業(yè)產(chǎn)品變成了可以運行操作系統(tǒng)和各種應(yīng)用app的電子信息產(chǎn)品。在以往的代理經(jīng)銷模式下，汽車制造廠只有品牌，沒有用戶。如今通過app，汽車品牌商們可以精準地知道每一輛車的用戶是誰。不僅便于做用戶調(diào)研以支持下一代的車型研發(fā)，還可以采用互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)早已成熟的用戶運營方法論來與用戶互動，將用戶運營成粉絲。汽車數(shù)字化之后的本質(zhì)性變化給車廠帶來了時代性的紅利。

另外，隨著算力的提升，自動駕駛會把車主從汽車駕駛的重任上解放出來，汽車變成了繼家庭、公司之后的第三空間，將衍生出一個以智能座艙為核心的車載數(shù)字服務(wù)經(jīng)濟。理論上，現(xiàn)在手機上承載的所有服務(wù)都可以在汽車上實現(xiàn)。而由于汽車獨有的空間私密性，有些活動更有利于在汽車上展開，如遠程商務(wù)會議等。

也就是說，對于汽車品牌商，汽車制造環(huán)節(jié)反而越來越不重要。依托汽車的電動化和數(shù)字化，汽車品牌商們逐漸轉(zhuǎn)向以用戶運營為主的商業(yè)模式，會與用戶建立長期而緊密的互動關(guān)系。比如蔚來至今沒有自有的工廠，由江淮代工，自己只管產(chǎn)品研發(fā)、市場營銷、用戶運營。

汽車品牌商的營收從以往的賣車一次性收入升級到長期的運營性收入，而且隨著電動車智能化水平、信息化水平不斷提高，汽車數(shù)字經(jīng)濟的潛力就越大。這也是特斯拉的汽車年銷量不及豐田的零頭，但市值是豐田好幾倍的本質(zhì)原因。

國家數(shù)字家庭戰(zhàn)略：開啟家庭空間的數(shù)字化升級改造

從汽車的例子可以看到數(shù)字化改造對一個行業(yè)具有顛覆性的意義。如果房地產(chǎn)行業(yè)要從從房屋銷售的一錘子買賣，升級到運營服務(wù)的長期收益，居住空間的數(shù)字化改造就是必由之路。而這一動作其實已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)開始了，同樣也具有明顯的國家頂層設(shè)計的行政意味。

2021年4月7日，住建部聯(lián)合工信部、科技部、公安部等16個部委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展數(shù)字家庭提高居住品質(zhì)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“指導(dǎo)意見”），正式拉開國家數(shù)字家庭戰(zhàn)略的序幕。指導(dǎo)意見中提出“到2022年底，基礎(chǔ)條件較好的?。▍^(qū)、市）至少有一個城市或市轄區(qū)開展數(shù)字家庭建設(shè)，基本形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗和生活服務(wù)模式。到2025年底，構(gòu)建比較完備的數(shù)字家庭標準體系；新建全裝修住宅和社區(qū)配套設(shè)施，全面具備通信連接能力，擁有必要的智能產(chǎn)品；既有住宅和社區(qū)配套設(shè)施，擁有一定的智能產(chǎn)品，數(shù)字化改造初見成效；初步形成房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)、運營服務(wù)等有序發(fā)展的數(shù)字家庭產(chǎn)業(yè)生態(tài)；健康、教育、娛樂、醫(yī)療、健身、智慧廣電及其他數(shù)字家庭生活服務(wù)系統(tǒng)較為完善。”

該文件規(guī)劃了一個由家庭空間數(shù)字化改造為基礎(chǔ)，以各種智能化硬件產(chǎn)品為承載的家庭數(shù)字生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)將會從一個傳統(tǒng)的基建行業(yè)升級為融合智能設(shè)備制造、網(wǎng)絡(luò)通信、電子信息、數(shù)據(jù)運營、生活服務(wù)等多種業(yè)態(tài)的家庭數(shù)字產(chǎn)業(yè)，助力房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式從房產(chǎn)銷售到服務(wù)運營的轉(zhuǎn)型升級。

遵照文件精神，受住建部主管部門委托，全國智標委及智慧住區(qū)分委會正在組織業(yè)界各方力量在產(chǎn)業(yè)研究、技術(shù)標準、平臺建設(shè)、試點應(yīng)用等多個方面加緊開展工作。借助全國統(tǒng)一標準和行政力量推動，有望解決業(yè)內(nèi)呼喚多年的智能設(shè)備跨品牌互聯(lián)互通難題，配合搭建的數(shù)字家庭互聯(lián)互通平臺，將為房地產(chǎn)公司提供住戶數(shù)字化運營的軟硬件基礎(chǔ)。

按照住建部的規(guī)劃，數(shù)字家庭采用地方試點方式，先探索出行之有效的落地方案和經(jīng)驗，再推廣復(fù)制。據(jù)了解，住建部已下發(fā)通知開展數(shù)字家庭試點工作，房地產(chǎn)公司可向當?shù)刈〗ú块T參與申報數(shù)字家庭試點項目，形成政府引領(lǐng)、房企主導(dǎo)的建設(shè)格局。中海地產(chǎn)、華潤置地、遠洋集團、深圳人才安居、招商蛇口等大型房地產(chǎn)央企國企都已明確表示參與國家數(shù)字家庭試點工作。

近幾個月，山東、安徽、江西、遼寧、吉林等多個省份陸續(xù)出臺數(shù)字家庭配套政策，多地都積極顯露出抓住國家數(shù)字家庭建設(shè)的戰(zhàn)略機遇，提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)實力的強烈意愿。例如：山東省住建廳去年12月23日發(fā)布了《關(guān)于推動數(shù)字家庭發(fā)展的若干措施》，提出“到2025年底,新建全裝修住宅和社區(qū)配套設(shè)施全面具備通信連接能力”。2022年3月，深圳市龍崗區(qū)宣布已按程序遞交數(shù)字家庭建設(shè)試點申報材料，力爭成為數(shù)字家庭建設(shè)、乃至智慧建筑升級的典范城區(qū)。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)因承載了國民幸福生活的希望而備受關(guān)注。在我國經(jīng)濟新常態(tài)下，傳統(tǒng)高負債、高周轉(zhuǎn)、重營銷的模式難以為繼。當下正在進行的數(shù)字家庭建設(shè)將為家庭空間裝上一個數(shù)字底座，全面開啟家庭、社區(qū)、社會“三位一體”的運營模式，有望為房地產(chǎn)行業(yè)開啟一個新時代。