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2021年,尤其是下半年以來,受到房地產(chǎn)調(diào)控升級、金融政策趨嚴、市場下行等多方面因素影響,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營普遍承壓。

在此大環(huán)境下,金科股份主動順應(yīng)變化,及時調(diào)整公司戰(zhàn)略及經(jīng)營策略,推進可持續(xù)健康發(fā)展。

4月29日,金科股份正式披露2021年年報。報告期內(nèi),金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入1123.10億元,同比增長28.05%;結(jié)算面積1200.96萬平方米,同比增長18.34%;實現(xiàn)凈利潤66.88億元,其中歸屬于上市公司股東的凈利潤36.01億元。

從求量向提質(zhì)轉(zhuǎn)變,顯現(xiàn)經(jīng)營韌性

2021年,基于對行業(yè)的洞察及公司實際情況,金科股份提出“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營發(fā)展策略。

其中的“一穩(wěn)”,是指規(guī)模增速不再是公司的主旋律,穩(wěn)健發(fā)展被放在首位。金科股份董事長周達多次對外表示:“對于金科股份來說,穩(wěn)健發(fā)展將是當(dāng)前及未來較長一段時期內(nèi)發(fā)展的主基調(diào)和主旋律?！?/p>

事實證明,上述公司經(jīng)營方向和思路的調(diào)整,十分必要。這在金科股份2021年年報中,得到了充分體現(xiàn)。

過去幾年,金科股份的銷售規(guī)模始終保持高速增長,但在去年的市場環(huán)境下,盲目擴大規(guī)模顯然是非理性行為,更會加大企業(yè)自身經(jīng)營風(fēng)險。

年報數(shù)據(jù)顯示,金科股份2021年實現(xiàn)銷售金額1840億元、銷售面積1966萬平方米,同比略有下降,但仍處于行業(yè)前排領(lǐng)跑位置,其中銷售面積更是連續(xù)4年位居行業(yè)前10名。

另外,受益于公司2021年結(jié)算面積的增長,當(dāng)期公司實現(xiàn)營收1123.10億元,同比增長28.05%,收入端繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。

盈利方面,報告期內(nèi)公司實現(xiàn)凈利潤66.88億元,其中歸屬于上市公司股東的凈利潤36.01億元。整體經(jīng)營韌性相對突出。

此外,一些經(jīng)營數(shù)據(jù)也顯示,金科股份正在謀求從追求增速向穩(wěn)健發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

“公司積極應(yīng)對政府集中供地政策變化,堅持多元化拿地模式,獲取優(yōu)質(zhì)土地資源,累計新增土地儲備47宗,土地購置合同金額為376億元,計容建筑面積976萬平方米,投資銷售比控制在40%以內(nèi),在保證現(xiàn)金流安全的前提下有效補充了優(yōu)質(zhì)土地資源。”金科股份負責(zé)人指出。

過去一年,金科股份所覆蓋的城市能級穩(wěn)步提升、區(qū)域結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,其中新一線、二線城市銷售占比合計高達67%,所對應(yīng)的土地儲備面積占比超過60%。

將更多資源向高能級城市傾斜,無疑也有助于公司整體經(jīng)營風(fēng)險的降低。

以此作為基礎(chǔ),加上期末6591萬平方米的可售面積,完全可以覆蓋公司未來2-3年銷售,這無疑給金科股份接下來的穩(wěn)健發(fā)展帶來了更多保障。

有息負債大幅壓降,融資渠道保持暢通

自樓市調(diào)控升級以來,就已經(jīng)注定了房企快速擴張周期的結(jié)束。

對此,金科股份有著清晰的認知。今年1月下旬,在公司年度工作總結(jié)暨表彰大會上,金科股份董事長周達就作出要求:“要全面認識公司發(fā)展條件和環(huán)境……將安全穩(wěn)健作為公司當(dāng)前首要任務(wù),最大力度去庫存、實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn),最大力度做大融資增量、最大力度提升回款質(zhì)效、最大力度爭取廣泛支持。”

從金科股份2021年年報數(shù)據(jù)來看,當(dāng)期公司主要財務(wù)數(shù)據(jù)均呈向好方向發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示,截至2021年年末,公司有息負債由上年末的976.64億元下降至806.10億元,同比壓降規(guī)模約170億元,較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億元。

就有息負債具體結(jié)構(gòu)來看,金科股份去年主動壓減了來自銀行、非銀金融機構(gòu)的融資規(guī)模,轉(zhuǎn)為增加公開市場融資,整體負債增結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化。

報告期內(nèi),即使面臨行業(yè)下行周期,金科股份依然實現(xiàn)境內(nèi)外各類公開市場債券融資(含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等)10次,融資規(guī)模約118億元,位居國內(nèi)A股民營房企前列。

這為公司的可持續(xù)健康發(fā)展和現(xiàn)金流安全起到強力支撐。對此,有賣方機構(gòu)對公司評價稱:“在行業(yè)下行周期中依然擁有再融資能力?！?/p>

得益于較強的外部融資能力,金科股份去年現(xiàn)金流安全方面得到顯著改善。數(shù)據(jù)顯示,2021年,金科股份來自銀行融資余額為419.39億元,占比52.03%;非銀行金融機構(gòu)融資余額降至197.13億元,占比降至24.45%;公開市場融資余額為189.58億元,占比提升至23.52%。

對此金科股份指出,一是搶抓銷售回款,提高經(jīng)營性現(xiàn)金回款質(zhì)量,實現(xiàn)銷售回款1853億元,回款率達到101%,創(chuàng)歷史新高;二是通過動態(tài)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營節(jié)奏等方式實現(xiàn)全年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額142億元,連續(xù)四年為正;三是通過金科服務(wù)引進戰(zhàn)略投資者貢獻現(xiàn)金超40億元。

現(xiàn)金流的健康與穩(wěn)定,也賦予了金科股份極強的兌付能力。

其中,業(yè)主端的兌付表現(xiàn)在交付方面。2021年,公司交付住宅面積約2175萬平方米,房屋套數(shù)約14.16萬套。

資本市場端的兌付,則體現(xiàn)在2021年公司累計完成公開市場債務(wù)兌付8筆,兌付金額超106億元,保持了良好的信用,得到投資者認可。

這也使得公司主體信用等級維持穩(wěn)定,境內(nèi)評級方面中誠信、聯(lián)合評級機構(gòu)均給予AAA級。境外評級方面,標普國際對公司的信用評級則由B+跳級提高至BB-,展望穩(wěn)定。

多業(yè)態(tài)并進,金科持續(xù)發(fā)力打造“生態(tài)系統(tǒng)”

自提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”戰(zhàn)略以來,金科股份就已經(jīng)不再是一家傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司正在以地產(chǎn)為核心,通過向產(chǎn)業(yè)上下游延伸,逐步構(gòu)建起自己的生態(tài)系統(tǒng)。

其中,部分業(yè)務(wù)如今已經(jīng)極具規(guī)模。

金科服務(wù)通過空間物業(yè)服務(wù)(S)、社區(qū)增值服務(wù)(L)、本地生活服務(wù)(C)、數(shù)智科技服務(wù)(T)四大業(yè)務(wù)曲線間的深度協(xié)同賦能,2021年各項核心經(jīng)營數(shù)據(jù)均實現(xiàn)高增長:全年實現(xiàn)營業(yè)收入59.68億元,同比增長約77%;歸母凈利潤達10.57億元,同比增長71%;在管面積達到2.37億平方米,新增在管面積超8000萬平方米,同比增長了50%。

同時,憑借強悍的市場外部拓展能力,2021年第三方直拓合約面積超5000萬平方米,第三方累計合約管理面積近2.3億平方米,占比達到63%,金科服務(wù)獨立外拓的市場化能力愈加明顯。

金科商業(yè)則已經(jīng)形成了金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心三大成熟產(chǎn)品線。

過去的一年,金科商業(yè)的營業(yè)收入同比增長30%。憑借對新的消費人群、新的消費時段、新的消費品牌的深度理解和洞察,商業(yè)地位躍居商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)前20強。截至2021年,金科商業(yè)在管項目達到80個,在管面積超過307萬平方米。

產(chǎn)業(yè)運營方面,金科產(chǎn)業(yè)已實現(xiàn)全國22個城市的布局,累計開發(fā)和管理園區(qū)28個,入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元,建成并運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2021年,金科產(chǎn)業(yè)還先后完成了濰坊智慧科技城開園運營,江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城等招商工作,并為重慶天海星工業(yè)社區(qū)、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項目,輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運營服務(wù)。

金科股份在年報中指出,“公司系統(tǒng)性提升了輕資產(chǎn)運營能力”,積極推動從體系內(nèi)經(jīng)營賦能向?qū)ν饽芰敵龅霓D(zhuǎn)型升級。

具體業(yè)務(wù)載體除了商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、物業(yè)版塊的輕資產(chǎn)運營外,還包括了日趨成型的金科代建業(yè)務(wù)。

2021年,公司便完成了代建項目銷售金額20.28億元,新增代建儲備建筑面積140萬平方米,代建儲備貨值近500億元。

金科股份管理層也多次對外強調(diào):“高質(zhì)量發(fā)展將是公司發(fā)展主題和遵行的根本,貫穿于公司發(fā)展的各個階段……要堅持精耕地產(chǎn)主業(yè)、做強智慧服務(wù)、做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)和做實商旅康養(yǎng),并在此基礎(chǔ)上整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈,擇機布局與地產(chǎn)深度協(xié)同的新賽道?！?/p>

上述多元業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)力,使得金科產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈得以建立和完善,一方面促使了公司整體收入結(jié)構(gòu)的多元化,為公司貢獻更多增量;另一方面也大幅增加了公司抵御行業(yè)周期波動風(fēng)險的能力。