世界人居

中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

“金融16條”后，金融機(jī)構(gòu)不約而同地加大了對(duì)房企的流動(dòng)性支持。

11月30日，上海農(nóng)商銀行與上海港城開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司、寶龍地產(chǎn)控股有限公司、復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為其提供總額200億元人民幣意向性綜合授信額度。

同日，廣西北部灣銀行與桂林彰泰、廣西洋浦地產(chǎn)等5家本土民營(yíng)房企簽約，提供意向合作授信金額超150億元。此前一天，廣發(fā)銀行與碧桂園、美的置業(yè)簽署全面銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性授信金額合計(jì)300億元。

“此次簽約，上海農(nóng)商行將為寶龍地產(chǎn)提供50億元意向性授信額度，這代表公司長(zhǎng)期以來(lái)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)得到了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和主流銀行的認(rèn)可，也有利于進(jìn)一步拓寬寶龍地產(chǎn)融資來(lái)源，為寶龍持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)提供更大助力?！睂汖埖禺a(chǎn)內(nèi)部人士說(shuō)。

連日來(lái)，各大銀行跑步進(jìn)場(chǎng)紛紛為房企開(kāi)出大額授信，疊加幾大利好政策的逐步釋放，地產(chǎn)股直接用“漲停”給予了市場(chǎng)回應(yīng)。

截至發(fā)稿前，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，已有30多家房企與銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，總意向授信額度高達(dá)2.2萬(wàn)億元。另有農(nóng)行、建行、中信銀行約5家銀行只披露了與房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，并沒(méi)有披露具體的授信金額。

“從官宣的政策指向來(lái)看，優(yōu)質(zhì)房企融資將會(huì)受益，意向性授信最終要看房企的落袋情況?！蹦撤科髢?nèi)部人士對(duì)記者表示。

接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的多位市場(chǎng)人士認(rèn)為，11月以來(lái)各項(xiàng)重磅政策旨在合力推動(dòng)房地產(chǎn)融資，紓困方向也從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目”與“救企業(yè)”并存，這一系列政策已接近歷史最寬松時(shí)期，意在修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期并提振信心。只有供給側(cè)和需求側(cè)支持力度同步加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心才能真正恢復(fù)。

密集授信

從銀行授信簽約來(lái)看，工商銀行簽約房企數(shù)量最多，意向授信額度也最高，一口氣與萬(wàn)科、金地、綠城中國(guó)、龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、金輝等12家房企，以總對(duì)總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

此外，中國(guó)銀行預(yù)計(jì)向萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)、碧桂園、濱江約10家房企提供意向性融資總額超6000億元；興業(yè)銀行向萬(wàn)科、龍湖、中海、濱江、綠城中國(guó)約10家房企提供意向性融資總額4400億元；郵儲(chǔ)銀行預(yù)計(jì)向保利、龍湖、美的置業(yè)、萬(wàn)科、碧桂園5家房企提供意向性融資總額2800億元；交通銀行向萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)提供意向性融資總額1200億元。

從簽約房企的具體披露信息來(lái)看，萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)3家房企“最受歡迎”，分別與多家商業(yè)銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中萬(wàn)科授信額度超過(guò)3000億元，龍湖再次成為“民企之光”，是目前合作銀行數(shù)量最多的房企。

“目前，授信方面還沒(méi)有具體落地，企業(yè)也在等消息?！鄙鲜瞿澈灱s授信房企相關(guān)人士說(shuō)。

也有企業(yè)人士介紹，目前亦有銀行在主動(dòng)向該家企業(yè)授信，額度約在千億元左右。

另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，濱江集團(tuán)已與10余家銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議，獲得超2000億元綜合授信。碧桂園也獲得工商銀行、中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行授信支持，總額度超過(guò)1500億元。

“授信額度不等于實(shí)際能獲取貸款額度，因?yàn)樵趫?zhí)行過(guò)程中每筆貸款都是單獨(dú)審核的。從目前情況來(lái)看，對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的判斷標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，風(fēng)險(xiǎn)控制越來(lái)越嚴(yán)格，預(yù)計(jì)能夠落地的額度會(huì)遠(yuǎn)小于2萬(wàn)億元?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)更多是單筆項(xiàng)目單筆落地，不會(huì)集中落地。

廣發(fā)證券銀行業(yè)首席分析師倪軍認(rèn)為，監(jiān)管和銀行出手有助于緩解地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)金流壓力，避免債務(wù)過(guò)度出清，以時(shí)間換空間，最終實(shí)現(xiàn)債務(wù)軟著陸。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，房企意向性融資的落地時(shí)間跨度可長(zhǎng)可短，各大金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融支持，短期內(nèi)對(duì)緩解部分房企流動(dòng)性起到重要作用。各項(xiàng)政策也是響應(yīng)監(jiān)管部門要求，以推動(dòng)房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加快“保交樓”配套融資資金投放。結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，未來(lái)住房金融政策針對(duì)房企的支持力度還會(huì)加碼，范圍也有望適度擴(kuò)大，會(huì)有更多資質(zhì)優(yōu)良民營(yíng)房企受益。

上市房企再融資速度加快

驚喜一個(gè)接一個(gè)。11月8日的“第二支箭”、11月23日的“金融16條”、11月28日的“第三支箭”，這幾個(gè) “大禮包”紛紛向房企砸過(guò)來(lái)，政策也迎來(lái)反轉(zhuǎn)。

“這些政策都是為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展而生。”前述某房企相關(guān)人士說(shuō)，“救市”大幕已拉開(kāi)，但政策和金融效果有待觀察，市場(chǎng)回暖效果仍需一段時(shí)間傳遞，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)。

支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”發(fā)出后，A股上市房企火速啟動(dòng)再融資。

11月29日晚，A股上市房企湖北福星科技股份有限公司（簡(jiǎn)稱“福星股份”）發(fā)布公告，擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

這是證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化股權(quán)融資5項(xiàng)措施后，A股首家宣布再融資的上市房企。

世茂股份、北新路橋也相繼發(fā)布籌劃定增事項(xiàng)公告，均表示擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，本次非公開(kāi)發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的30%。

次日，建發(fā)國(guó)際也火速公告，擬折讓9%配售近3%股份集資8億港元。新湖中寶也公告稱擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，本次非公開(kāi)發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的20%。

從用途來(lái)看，世茂股份本次募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還部分公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)本息以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金等。北新路橋募集資金擬用于公司項(xiàng)目建設(shè)和日常經(jīng)營(yíng)。新湖中寶募集資金擬用于公司與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，棚戶區(qū)改造或舊城改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

利好信號(hào)很快便傳遞至股市，福星股份和世茂股份兩家公司11月30日早盤開(kāi)盤即封漲停。

“股權(quán)融資再度開(kāi)放對(duì)涉房企業(yè)的利好不言而喻，接下來(lái)會(huì)有更多房企增發(fā)或者再融資的案例，以緩解流動(dòng)性困難?！鼻笆瞿撤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士說(shuō)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，這是在持續(xù)落實(shí)近期金融支持房企融資政策精神，滿足企業(yè)合理融資需求。一系列紓困政策在一定程度上能夠增強(qiáng)相關(guān)企業(yè)的資金實(shí)力，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。不過(guò)，當(dāng)前樓市仍面臨需求釋放不足的問(wèn)題，需要加大力度支持房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的釋放。

某房企高管對(duì)記者表示，無(wú)論是各銀行對(duì)房企授信，還是從“第二支箭”出臺(tái)后落地情況來(lái)看，受益房企數(shù)量有限。證監(jiān)會(huì)發(fā)布“第三支箭”支持房企股權(quán)融資，最終受益方依然是優(yōu)質(zhì)房企，出險(xiǎn)房企很難分得一杯羹。

在政策支持下，房企紛紛開(kāi)啟融資模式。

以“第二支箭”首單成功發(fā)行為例，11月29日，龍湖集團(tuán)20億元中期票據(jù)完成簿記，該筆債券發(fā)行金額上限20億元，期限3年。最終發(fā)行利率為3%，，這筆債券發(fā)行利率創(chuàng)下了中債增進(jìn)擔(dān)保民營(yíng)房企債券的新低，也接近同期發(fā)行的3年期國(guó)開(kāi)債。此外，六大國(guó)有商業(yè)銀行共同擔(dān)任主承銷商為其護(hù)航，也體現(xiàn)出了優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企優(yōu)勢(shì)。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波認(rèn)為，“金融16條”有助于穩(wěn)定行業(yè)信心，但行業(yè)真正企穩(wěn)關(guān)鍵仍在于市場(chǎng)銷售。銀行對(duì)房企的短期融資“輸血”有助于幫扶優(yōu)質(zhì)民企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”功能，國(guó)企、央企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)將逐漸回到正軌，問(wèn)題房企仍將有序出清。

“住房金融政策的利好是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)的重要因素之一，想要真正‘救市’還需要依靠住房銷售回暖作為內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，只有房企能夠自我‘造血’才能維持可持續(xù)的發(fā)展?！瘪R泓說(shuō)，隨著優(yōu)質(zhì)房企信用及融資狀況逐步恢復(fù)，有望以點(diǎn)帶面改善對(duì)需求端的預(yù)期，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)銷售帶來(lái)提振作用。

宋紅衛(wèi)也同樣認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題在于購(gòu)買力信心不足，這是行業(yè)持續(xù)低迷的主要原因。如果購(gòu)買力不恢復(fù)，僅恢復(fù)供給端融資支持，也會(huì)造成庫(kù)存壓力和中長(zhǎng)期的債務(wù)壓力。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)2023年7月份左右房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)觸底回升。

“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企迎重大利好?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，近期穩(wěn)樓市政策主要修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企融資端，部分房企“三好生”迎來(lái)了困境反轉(zhuǎn)的階段性改善，這意味著房地產(chǎn)的政策拐點(diǎn)或已出現(xiàn)。從政策路徑來(lái)看，供給端的政策扶持是需求端恢復(fù)的前提所在?！爸挥泄┙o端房企逐步恢復(fù)融資能力和信用，需求端居民信心才能逐步恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)銷售回暖。”任澤平說(shuō)。