世界人居

　　在地產(chǎn)融資“三道紅線”倒逼之下，降負(fù)債、增加現(xiàn)金流成為房企首要任務(wù)。

　　按照“三道紅線”，房企被劃分為紅橙黃綠四檔。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)統(tǒng)計(jì)TOP50上市房企財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，50強(qiáng)上市房企中有20家進(jìn)入零踩線“綠檔”行列；22家僅踩中一條紅線，歸于“黃檔”；3家踩中兩道紅線，歸于“橙檔”；5家全部踩線，列于“紅檔”，有息負(fù)債不得增加。這5家房企分別是綠地控股、首開(kāi)股份、中國(guó)恒大、華夏幸福、富力地產(chǎn)。

　　值得注意的是，綠檔、黃檔房企中有不少是擦線降檔，部分?jǐn)?shù)據(jù)相當(dāng)靠近監(jiān)管臨界值。這意味著，“一個(gè)不小心”這些房企就可能被降檔。

　　從總負(fù)債規(guī)模來(lái)看，50強(qiáng)上市房企2020年總負(fù)債共計(jì)19.68萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.7%。有4家房企總負(fù)債超過(guò)萬(wàn)億元，且都是頭部房企，它們是中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科、綠地控股。

　　從增速來(lái)看，50強(qiáng)上市房企中，49家總負(fù)債都在同比增加。

　　負(fù)債越多越有錢的說(shuō)法在這個(gè)行業(yè)似乎也不無(wú)道理，這些高負(fù)債頭部房企，恰恰也是持有現(xiàn)金額最多的企業(yè)。

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2020年末，TOP50上市房企共持有現(xiàn)金總額2.77萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.5%；萬(wàn)科、碧桂園、中國(guó)恒大所持現(xiàn)金均在1800億元以上，占據(jù)行業(yè)前三。

　　在現(xiàn)金為王的行業(yè)背景下，大部分房企現(xiàn)金持有量維持增長(zhǎng)。50強(qiáng)上市房企中，37家房企實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金增長(zhǎng)，占比近8成。現(xiàn)金增長(zhǎng)房企中，一半以上房企現(xiàn)金增幅超過(guò)50%。

　　但一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，它們持有現(xiàn)金的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不過(guò)總負(fù)債增速。

　　查“負(fù)債”：拿地越多負(fù)債越高

　　每一家高速擴(kuò)張的房企都無(wú)法避開(kāi)高負(fù)債。或者說(shuō)，恰恰是高負(fù)債支撐著這些行業(yè)巨頭們一路拿地?cái)U(kuò)張，走向今天的規(guī)模和地位。

　　從總負(fù)債規(guī)模看，截至2020年末，中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科、綠地控股總負(fù)債均超萬(wàn)億元，分別高達(dá)1.95萬(wàn)億元、1.76萬(wàn)億元、1.52萬(wàn)億元、1.242萬(wàn)億元；同比分別增長(zhǎng)5.4%、4.14%、4.11%、22.49%。

　　保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)總負(fù)債已相當(dāng)接近1萬(wàn)億元，分別達(dá)9847億元、9305.75億元，同比增幅為22.52%、9.92%。

　　有6家房企總負(fù)債在4000億元～7000億元，它們是華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股、世茂集團(tuán)。

　　再來(lái)看看2020年房企拿地規(guī)模排名，前十名依然是這些熟悉的身影：碧桂園、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)恒大、新城控股、綠地控股、招商蛇口。

　　從負(fù)債增速看，50強(qiáng)上市房企中有49家總負(fù)債都在同比增加，僅新力控股一家減少了4.63%。

　　總負(fù)債同比增幅在30%以上的有4家，分別是華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、正榮集團(tuán)和藍(lán)光發(fā)展。

　　以華發(fā)股份為例，截至2020年末其總資產(chǎn)為3218.44億元，同比增長(zhǎng)37%；負(fù)債總額達(dá)2584.99億元，同比增長(zhǎng)約35%，創(chuàng)下新高。其中，華發(fā)股份2020年長(zhǎng)期借款為794.11億元，同比增長(zhǎng)73.63%；當(dāng)年短期借款為92.66億元，應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款較2019年增長(zhǎng)172%至281.07億元。

　　截至2020年末，華發(fā)股份有息負(fù)債合計(jì)1586.49億元，其中長(zhǎng)期負(fù)債占比為71.22%；凈負(fù)債率達(dá)147.6%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為76.47%。此外，公司永續(xù)債規(guī)模增至63.73億元，同比增長(zhǎng)106%。

　　華發(fā)股份負(fù)債猛增背后，是其大肆拿地沖擊規(guī)模需求。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，華發(fā)股份拿地金額分別為160億元、253億元、703億元。

曬“余糧”：負(fù)債越多，越有錢？

　　現(xiàn)金為王的時(shí)代，沒(méi)有什么比手握資金更有安全感。

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、碧桂園分別以1952億元和1836.2億元成為 “現(xiàn)金王”。此外，持有現(xiàn)金超過(guò)1000億元的還有中國(guó)恒大、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠地控股。

　　這6家共持有現(xiàn)金9194.89億元，約占50強(qiáng)房企總現(xiàn)金的33%。同時(shí)，這6家總負(fù)債達(dá)7.95萬(wàn)億元，約占50家房企總負(fù)債的40%。

　　需要指出的是，有兩家房企現(xiàn)金額同比下降，分別是碧桂園、中國(guó)恒大，所持現(xiàn)金一年分別減少了32.86%、20%。

　　中國(guó)恒大還陷入增收不增利情況，2020年其歸母凈利潤(rùn)為80.76億元，同比下滑53.3%。有分析稱，主要是因?yàn)槿ツ?300億元戰(zhàn)略投資者部分退出、分走利潤(rùn)所致。

　　手持現(xiàn)金500億元～1000億元有11家，代表房企有融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、新城控股、世茂集團(tuán)、華僑城、綠城中國(guó)、金地集團(tuán)、中國(guó)奧園、旭輝集團(tuán)。

　　這其中，現(xiàn)金額同比增幅最高的是華僑城，持有現(xiàn)金605億元，同比增長(zhǎng)61.38%；其次是華潤(rùn)置地，持有現(xiàn)金894.51億元，同比增長(zhǎng)40.43%。

　　手持現(xiàn)金低于500億元有33家。其中，400億元～500億元的有10家，分別為陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、合景泰富、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華發(fā)股份、金科股份、中國(guó)金茂、正榮集團(tuán)、雅居樂(lè)、龍光集團(tuán)。

　　300億元～400億元有9家，分別為富力、時(shí)代中國(guó)、首創(chuàng)置業(yè)、首開(kāi)股份、禹洲集團(tuán)、中梁控股、中南建設(shè)、大悅城、榮盛發(fā)展。

200億元～300億元有10家；100億元-200億元有4家，如弘陽(yáng)地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、新力控股、路勁集團(tuán)。

　　50強(qiáng)上市房企中，有13家手持貨幣現(xiàn)金同比下滑，包括大型房企如華夏幸福、碧桂園、中國(guó)恒大、旭輝集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、新城控股等。

　　資金減少最多的是華夏幸福，截至2020年末手持現(xiàn)金269.9億元，同比減少了37.17%；同期總負(fù)債為3973億元，增長(zhǎng)了3.44%。據(jù)其今年2月份公告，發(fā)生債務(wù)逾期涉及本息金額為52.55億元，但公司可動(dòng)用資金僅為8億元，這種處境是受“宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響”。

測(cè)“紅線”：這5家房企全部踩線

　　對(duì)標(biāo)“三道紅線”監(jiān)管要求，綠地控股、首開(kāi)股份、中國(guó)恒大、華夏幸福、富力地產(chǎn)5家大型房企全部踩中。按照監(jiān)管要求，處于“紅色檔”企業(yè)有息負(fù)債不得增加，未來(lái)還款壓力依舊十分嚴(yán)峻。

　　恒大制定了降檔計(jì)劃：要在2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下。

　　首創(chuàng)置業(yè)、華發(fā)股份、祥生集團(tuán)3家房企處于“橙色”檔，踩中兩條紅線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 5%。

　　即便是萬(wàn)科、碧桂園等頭部大鱷，以及旭輝集團(tuán)、新城控股、陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展等，也依然踩了一道紅線。

　　就在2020年不到半年時(shí)間內(nèi)，很多房企紛紛通過(guò)強(qiáng)化在手現(xiàn)金、提前償還未到期債務(wù)、將短債置換為長(zhǎng)期債務(wù)、擴(kuò)大盈利增加權(quán)益、加快資金回籠等手段，實(shí)現(xiàn)了凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比的達(dá)標(biāo)，達(dá)成了降檔目標(biāo)。

　　以融創(chuàng)中國(guó)為例，截至2020年末其成功從“紅檔”降至了“黃檔”，僅剩剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率未達(dá)標(biāo)。一方面，在拿地端收縮戰(zhàn)線，融創(chuàng)中國(guó)2020年新增土地儲(chǔ)備約為5877萬(wàn)平方米，同比下降41.05%；另一方面，提前還債，一年內(nèi)累計(jì)提前償還近13億美元債券。同時(shí)，融創(chuàng)還通過(guò)分拆子公司上市來(lái)去杠桿、加權(quán)益。

　　但剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，考驗(yàn)著房企銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多方面的綜合運(yùn)營(yíng)管控能力，成為阻礙很多房企邁入“綠檔”的最后一道門檻。

　　陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，很多企業(yè)跟陽(yáng)光城一樣，調(diào)整這個(gè)指標(biāo)（扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率）的困難都比較大，要盡快地在第一個(gè)五年計(jì)劃內(nèi)實(shí)現(xiàn)降到70%以下，實(shí)現(xiàn)三道紅線全面達(dá)標(biāo)。

　　華創(chuàng)證券認(rèn)為，要改善該指標(biāo)，房企需要提高存貨周轉(zhuǎn)率，擴(kuò)大預(yù)收款規(guī)模，加快銷售速度，同時(shí)杜絕捂盤(pán)惜售行為。

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