世界人居

進入2022年，房企內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整的動作依舊不斷。有報道稱，萬達(dá)地產(chǎn)將原來的東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)和北區(qū)，整合為南區(qū)和北區(qū)兩大區(qū)域。同日，陽光城津冀區(qū)域、山西區(qū)域、北京區(qū)域合并亦得到證實。而在幾天前，世茂集團宣布對集團及區(qū)域職能部門進行調(diào)整及合并。

據(jù)中新經(jīng)緯不完全梳理，2021年以來，包括萬科、碧桂園、華潤置地、龍湖、世茂、新城、旭輝、中南、中駿、陽光城、榮盛、雅居樂、佳兆業(yè)、奧園、融信、祥生、金輝、俊發(fā)、時代、弘陽等不下20家規(guī)模型房企進行了組織架構(gòu)變革，其中，有多家企業(yè)進行了不止一次的調(diào)整。

在房地產(chǎn)市場環(huán)境整體偏弱的環(huán)境下，總部精簡、區(qū)域合并成了最主要的關(guān)鍵詞，在區(qū)域合并中，多數(shù)房企都選擇將樓市偏冷的北方、西南區(qū)域進行合并。業(yè)內(nèi)預(yù)計，在未來一段時間，類似“瘦身”舉動或許仍會進行。

“輕”總部

梳理后不難發(fā)現(xiàn)，房企內(nèi)部架構(gòu)的調(diào)整，可以分為總部機構(gòu)的精簡和區(qū)域之間的合并。

作為2022年首個宣布內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整的頭部房企，世茂集團對集團部分職能部門進行整合，設(shè)置了產(chǎn)品研發(fā)中心、建設(shè)運營中心、供應(yīng)鏈中心、投資發(fā)展中心。這四個中心由原來具備相近職能的部門合并而來。世茂還對區(qū)域公司的職能部門進行合并，對一些區(qū)域進行裁撤、調(diào)整。整體上看，精簡、收縮趨勢顯著。

這種“輕”總部策略，已成為近兩年房企組織變革的一個顯著標(biāo)簽，例如，在2020年，萬科就進一步縮減深圳總部的規(guī)模，人數(shù)降至約150人。在2021年6月底的變革中，華潤置地就明確提出，職能能減則減，減少重疊冗余的職能、減少不必要的事項、減少不必要的審批。

旭輝集團副總裁、首席人力資源官葛明近日公開表示，旭輝要做到要“小總部、強區(qū)域、輕一線”。旭輝堅持讓總部變小，避免總部“頭重”，讓區(qū)域疲于應(yīng)付，失去對市場快速的反應(yīng)。

同時，總部的職能逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹С帧①x能的作用。華潤置地確定了“總部做?！钡姆较?，即做“專業(yè)+專家型”總部，是公司的戰(zhàn)略指揮中心、能力建設(shè)中心、人才統(tǒng)籌中心、風(fēng)險監(jiān)督中心。龍湖在2021年7月宣布的組織架構(gòu)調(diào)整中，將總部更名為集團賦能平臺。

克而瑞研究中心認(rèn)為，房企組織架構(gòu)調(diào)整的一個重要抓手是平臺化發(fā)展，通過平臺賦能，在精簡、輕量化集團總部的同時，打通各事業(yè)部管理路徑，更高效地協(xié)調(diào)管理；同時從集團層面戰(zhàn)略性統(tǒng)籌各多元賽道戰(zhàn)略，實現(xiàn)資源配置優(yōu)化。

區(qū)域合并

2021年以來房企的組織架構(gòu)調(diào)整中，重中之重是區(qū)域的裁撤與合并，一些業(yè)績表現(xiàn)不佳、市場環(huán)境偏弱的區(qū)域相繼被整合。

碧桂園可以算得上組織變革較為頻繁的房企之一，僅2020年就進行了4次架構(gòu)調(diào)整，當(dāng)年的區(qū)域數(shù)量由減少到增多。2021年12月31日，碧桂園又宣布，區(qū)域公司將由原來的106個縮減至65個。碧桂園表示，集團對國內(nèi)房產(chǎn)區(qū)域設(shè)置進行調(diào)整，是為進一步適應(yīng)行業(yè)變革和外部市場環(huán)境。

在2017年朱榮斌、吳建斌加入陽光城后，陽光城就開始進行區(qū)域擴張，但之后兩年逐步收縮。2022年1月7日，陽光城津冀總裁謝琨在內(nèi)部宣布，津冀區(qū)域、山西區(qū)域、北京區(qū)域正式合并。2021年10月，陽光城就進行過人事調(diào)整及區(qū)域合并，上海大區(qū)吞并成渝區(qū)域，浙江大區(qū)則合并了陜甘區(qū)域、云貴區(qū)域。

中新經(jīng)緯梳理發(fā)現(xiàn)，房企在一年多來的區(qū)域調(diào)整中，整個北方區(qū)域以及西南區(qū)域成為調(diào)整的重點，要么與相近片區(qū)合并，要么被其他強勢區(qū)域所合并。同時，以上海、杭州為中心的華東區(qū)域，以廣州、深圳為中心的大灣區(qū)，在多數(shù)企業(yè)中的地位進一步提升。

2021年3月，為了形成“長三角+大灣區(qū)+京津冀”三大業(yè)務(wù)布局，在河北省起家的榮盛發(fā)展首次設(shè)立了“大灣區(qū)特區(qū)”，將原來京津冀區(qū)域的七八個公司合并為北京、天津兩個公司，同時成立了冀中公司。同年7月，金輝將原華南區(qū)域分拆為珠三角區(qū)域和東南區(qū)域，公司表示，新成立珠三角區(qū)域，表明金輝對粵港澳大灣區(qū)的重視和決心。

2021年10月，中南置地也宣布，原成渝區(qū)域公司與云貴區(qū)域公司合并成立新的西南區(qū)域公司，原廣佛區(qū)域公司與粵西區(qū)域公司合并成立新的兩廣區(qū)域公司，原深莞惠區(qū)域公司調(diào)整為中南置地總部直屬城市更新事業(yè)部?？梢钥闯?，大灣區(qū)在中南置地中的地位也得到提升。

調(diào)整繼續(xù)

不管是總部精簡還是區(qū)域合并，房企“瘦身”、收縮態(tài)勢十分明顯。

克而瑞研究中心稱，2021年下半年以來，受政策調(diào)控及市場降溫影響，房企流動性承壓。一方面，銷售端持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百強房企操盤業(yè)績單月及累計同比持續(xù)下行；預(yù)售監(jiān)管資金政策從嚴(yán)，房企回款速度放緩加劇資金鏈緊繃；同時“三道紅線”監(jiān)管持續(xù)，降杠桿壓力長期存在。

另一方面，房企迎來債務(wù)集中到期高峰。根據(jù)克而瑞監(jiān)測的98家樣本房企數(shù)據(jù)，2021年與2022年債務(wù)到期規(guī)模分別約13.8萬億元、12.6萬億元人民幣，為近十年來的小高峰，其中，2022年1月到期債務(wù)規(guī)模約1793億元，為近期月度小高峰。

“在此背景下，房企組織框架的收縮精簡，可以控制成本，‘節(jié)衣縮食’，將有限的資金更精準(zhǔn)投放，是主動應(yīng)對市場環(huán)境變化，緩解流動性壓力，‘勒緊腰帶’抵御‘寒冬’的戰(zhàn)略選擇?！鄙鲜鲅芯恐行倪€稱，精簡組織架構(gòu)，合并部分區(qū)域、城市公司，剝離非必要業(yè)務(wù)，可以減少中間環(huán)節(jié)，縮短決策時間，提升管理效率。精簡架構(gòu)也有利于權(quán)力的下放，增加區(qū)域部門的自主權(quán)與靈活度。

可研智庫創(chuàng)始人、億瀚智庫事業(yè)合伙人賈春暉對中新經(jīng)緯分析，2022年房企將進一步采取系統(tǒng)性的組織精簡、人員優(yōu)化以及效能提升動作。而TOP20房企下一步的組織效能提升，需要新的管理方法和工具做支撐。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也表示，雖然房地產(chǎn)市場政策趨于寬松，但企業(yè)的經(jīng)營壓力在短期內(nèi)還不會減輕，類似的組織調(diào)整近期還會增加。