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過去一年,中國房地產(chǎn)行業(yè)遭遇重創(chuàng),土地市場流拍現(xiàn)象增加,樓市銷量下滑;部分房企出現(xiàn)債務違約現(xiàn)象,引發(fā)行業(yè)整體信用下降,局部風險暴露。

前行之路蒙上了一層陰影。

行業(yè)到底發(fā)生了哪些深刻變化,又該如何應對變局。2021年上市房企財報發(fā)布之際,我們將關(guān)注關(guān)鍵數(shù)據(jù)、關(guān)鍵企業(yè),剖析變化,由此引發(fā)的商業(yè)變局,以及觀察這些房地產(chǎn)行業(yè)掌舵者們的決策與行動。

中房報記者 許倩 北京報道

對港股房企而言,3月31日是年度“交卷”的最后期限,但今年這個慣例被打破。截至5月7日發(fā)稿,TOP50上市房企中,融創(chuàng)中國、中國恒大、世茂集團、佳兆業(yè)、中國奧園、新力地產(chǎn)的2021年年報一再推遲,未能發(fā)布業(yè)績單。

那些“交卷”的房企成績亦不理想。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計,TOP50上市房企(扣除6家未發(fā)布財報房企)2021年總營業(yè)收入共計4.74萬億元,同比增長14.69%;歸屬母公司凈利潤總額2708億元,同比減少32.17%,降幅近3成;平均凈利潤率為5.71%,相比2020年下降3.95個百分點。

業(yè)績低迷下,眾多房企前行之路蒙上了一層陰影。

各項利潤率指標降至歷史低水平

中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計在列的44家上市房企中,歸屬母公司凈利潤同比下滑的企業(yè)數(shù)量達到35家,若再加上未能發(fā)布財報的6家房企,約占50強房企總數(shù)的8成以上。歸屬母公司凈利潤同比下滑幅度超過40%的有16家,萬科在列,下滑45.75%;下滑幅度超過100%的有6家,分別是朗詩地產(chǎn)、陽光城、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、祥生集團,這6家同時也是虧損房企。

其中,朗詩地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入80.76億元,同比減少10.19%;全年凈利潤虧損7.78億元,同比下滑673%;凈利率為-8.62%,凈資產(chǎn)收益率(ROE)為-17.46。每股基本虧損0.169元,不派息。

“受限價等調(diào)控政策影響,公司部分項目出現(xiàn)虧損;堅持降負債也對現(xiàn)金流形成了一定壓力。所幸多年來的謹慎、自律幫助我們度過了最為艱難的一年,回望來路,我們深知‘活下來'才是硬道理?！崩试姷禺a(chǎn)董事會主席田明在主席報告中坦言。

面對凈利潤近乎腰斬式的下滑,萬科集團董事會主席郁亮不僅向52萬名股東表示誠摯歉意,還在《致股東信》中發(fā)表近4000字感言做檢討。他將下滑原因歸為三大因素:毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。

毛利率是反映商品經(jīng)過生產(chǎn)轉(zhuǎn)換內(nèi)部系統(tǒng)后增值多少的指標。2010年,房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利潤率曾高達55%,被稱為暴利行業(yè)。

現(xiàn)在,從毛利率指標看,2021年TOP50上市房企(扣除6家未發(fā)布財報房企)平均毛利率降至20.3%,相比前一年下滑4.8個百分點。從單個企業(yè)表現(xiàn)看,僅華發(fā)股份、保利置業(yè)、禹洲集團3家房企2021年毛利率較2020年微增,其余全線下滑;下滑企業(yè)占比超9成。

44家上市房企中,僅保利置業(yè)、寶龍地產(chǎn)毛利率還維持在30%以上;毛利率在20%-30%區(qū)間的房企有22家;毛利率在10%-20%區(qū)間的有18家;陽光城、富力地產(chǎn)的毛利率則跌至10%以下,分別僅為8.26%、6.5%,在2020年財報中它們的毛利率還在20%以上。

從龍頭房企看,萬科2021年毛利率為21.82%,較2020年下滑7個百分點;中海地產(chǎn)2021年毛利率為23.54%,較2020年下滑6.5個百分點;華潤置地毛利率為26.97%,下滑3.8個百分點。

凈資產(chǎn)收益率(ROE)反映的是單位資本的獲利能力,一般認為,在15%以上是適合的高增長,下限不能低于銀行利率。

TOP50上市房企(扣除6家未發(fā)布財報房企)中,2021年平均ROE降至7.89%,相比前一年(16.9%)下滑9個百分點。從單個企業(yè)表現(xiàn)看,僅華發(fā)股份、龍湖集團、濱江集團、綠城中國、中國金茂、保利置業(yè)等9家房企ROE同比增長,其余35家均下滑。

44家上市房企中,ROE在15%-23%的有13家;8%-15%的有11家;0-8%的有14家;還有6家房企ROE降至負數(shù),分別是陽光城(ROE為-33.19%)、朗詩地產(chǎn)(-17.46%)、中南建設(shè)(-13.06%)、榮盛發(fā)展(-12.24%)、富力地產(chǎn)(-10.58%)、祥生集團(-2.67%)。

綜上可見,50強上市房企各項利潤率指標均已降至歷史低水平,可以想象,排在50名開外的房企經(jīng)營情況更令人堪憂。

也有值得點贊的房企,如中國金茂、龍湖集團、綠城中國,2021年營業(yè)收入分別同比增長49.96%、21.04%、52.38%;歸屬母公司凈利潤分別增長20.84%、19.26%、17.72%,這3家房企ROE亦仍保持正增長態(tài)勢。

TOP50上市房企2021年貨幣資金同比減少11.6%

在嚴峻的市場環(huán)境下,能握住的資金成為保命稻草。但對于多數(shù)房企而言,貨幣資金吃緊是顯而易見的。

TOP50上市房企(扣除6家未發(fā)布財報房企)中,2021年貨幣資金(不包括受限制資金)共計19354億元,同比減少11.6%;只有13家房企2021年手持貨幣資金較2020年同期有所增加,這份名單以國企、央企為主,如華發(fā)股份、華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、金地集團、越秀地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、華僑城,僅濱江集團、龍湖集團、美的置業(yè)、德信中國幾家民企。

建業(yè)地產(chǎn)、祥生集團、富力地產(chǎn)、陽光城、時代中國等貨幣資金同比下滑幅度均超過55%,其中富力地產(chǎn)貨幣資金同比下滑76%,建業(yè)地產(chǎn)下滑74%;雅居樂、禹洲集團貨幣資金同比下滑幅度均超45%。

雖然政策一再要求企業(yè)降負債、降杠桿,但必須承認的是,房企整體負債水平仍在增長,只不過速度放緩。

TOP50上市房企(扣除6家未發(fā)布財報房企)中,2021年有息負債共計4.31萬億元,同比增長0.2%;總負債共計15.92萬億元,同比增長4.7%。

如果將未發(fā)布年報的6家房企計算在內(nèi),實際負債規(guī)模會更高,以這幾家房企去年上半年數(shù)據(jù)計算,50強房企總負債將達20萬億元。鑒于此,不排除部分房企現(xiàn)金與短債缺口會出現(xiàn)高達數(shù)百億元的現(xiàn)象。

從融資“三道紅線”看,TOP50上市房企(扣除6家未發(fā)布財報房企)中,富力地產(chǎn)、祥生集團、中交地產(chǎn)“三道紅線”全部踩中,處于紅檔;綠地控股、首開股份、保利置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)踩中“兩道紅線”,歸于橙檔。

當前,上市房企前4月業(yè)績正陸續(xù)出爐。對于大部分房企而言,仍未看到銷售上的明顯改善。中指院數(shù)據(jù)顯示,前4個月,銷售額排名前100位的中國房企銷售額均值為212.2億元,同比下降50.2%;權(quán)益銷售額均值155.2億元,下降50.7%。

“當前房地產(chǎn)形勢的不景氣程度超過2008年,為過去20年之最?！币晃婚L期關(guān)注房地產(chǎn)市場的研究人士道出了地產(chǎn)人的普遍感受。在這場曠日持久的“寒冬”中,“小陽春”何時到來,我們都在期盼。

原標題：TOP50上市房企2021年成績單出爐:逾8成凈利下滑 恒大融創(chuàng)年報推遲